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楼主: Frank

[生活百事] 欢迎来Oakville/奥克维尔, Burlington/伯灵顿,密西沙加做邻居

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发表于 2014-1-9 13:19:45 | 显示全部楼层
我个人认为花钱不是问题,关键是花得值不值,有没有给坑跳,没有没有跳进坑还给笑话。

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发表于 2014-1-9 14:18:27 | 显示全部楼层
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发表于 2014-1-10 02:04:50 | 显示全部楼层
迟到的祝贺!祝新年新气象。

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发表于 2014-1-10 05:49:23 | 显示全部楼层
那天聚会就听闻老大是全才,也精通茶道,大家都好奇有没有什么您不会的。
今天看贴,这新闻更爆炸了,老大又入新的一行了。
祝您一切顺利,生意多多

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发表于 2014-1-10 07:25:43 | 显示全部楼层
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发表于 2014-1-10 08:05:27 | 显示全部楼层
已经换上了,可是笑得不如你甜。
Frank 发表于 2014-1-7 20:44

感觉变化很大呀。。。

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Frank + 5 冬天我一般胖点的,呵呵

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发表于 2014-1-10 10:22:32 | 显示全部楼层
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发表于 2014-1-10 13:20:10 | 显示全部楼层
我也是来看头像的,顺便提个意见,发点高质量的帖子,讲讲其中的门道~

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 楼主| 发表于 2014-1-10 14:12:05 | 显示全部楼层
头像展览完了,还是换张风景吧,比较养眼。
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 楼主| 发表于 2014-1-10 14:14:58 | 显示全部楼层
那天聚会就听闻老大是全才,也精通茶道,大家都好奇有没有什么您不会的。
今天看贴,这新闻更爆炸了,老大又入新的一行了。
祝您一切顺利,生意多多 ...
鹭岛天堂鸟 发表于 2014-1-10 05:49

谢谢!

看了红酒的泡茶录像了,比我专业多了。那天没去成,很遗憾。
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发表于 2014-1-10 14:24:08 | 显示全部楼层
已经换上了,可是笑得不如你甜。
Frank 发表于 2014-1-7 04:44
干嘛又换回去了?好象变白了,福相了。。。
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发表于 2014-1-10 15:04:23 | 显示全部楼层
大部分河南人越来越恶俗——我也是河南人——国内全这样,但河南人本来就脏、保守、自欺欺人,不思进取——但有时候你可以说,像老酒窖里的渣滓,有点怪醇厚的。我也搞不清。自然清新的东西不多在我们身上。河南人还特别自以为是,一个比一个固执、倔。不知道哪儿来那么多“天理”,头脑深处。都说河南人勤快,我看不是,只是能吃苦,骨子里可懒了。思想上也懒惰,没有眼界。不过这样也不错,我倒不希望河南人中国人变得太快。变得太快现在,成怪胎了啊。你能理解今天的中国人吗?
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 楼主| 发表于 2014-1-11 08:24:55 | 显示全部楼层
大部分河南人越来越恶俗——我也是河南人——国内全这样,但河南人本来就脏、保守、自欺欺人,不思进取——但有时候你可以说,像老酒窖里的渣滓,有点怪醇厚的。我也搞不清。自然清新的东西不多在我们身上。河南人还 ...
UncleTom 发表于 2014-1-10 15:04

我其实很不赞同按地域来把人归类。对整体的时候或许真能看出些共性,但反过来再把那个整体套用到个体上进行判断,得特别小心。
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 楼主| 发表于 2014-1-11 08:27:36 | 显示全部楼层
干嘛又换回去了?好象变白了,福相了。。。
Ruibin 发表于 2014-1-10 14:24

照片调整后的效果问题,
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 楼主| 发表于 2014-1-23 14:23:22 | 显示全部楼层
本帖最后由 Frank 于 2014-1-23 16:03 编辑

既然开了这么个主题,就先从房地产经纪的争议性说起吧。然后再开始谈谈自己对如何选房,房屋买卖的一些看法。

我搜了一些比较广为流传的帖子,尝试就那些争议性,说点自己的看法。我会尽量中肯,但由于现在坐在了不同的位置,大家权当一个参考吧。如果有不同的看法,欢迎探讨。


其中有一篇题目是:
【揭秘系列之三】关于加拿大华人房地产经纪,买房卖房者必读!...

我对重要的逐条引用吧:

1,经纪的各种头衔都是真的吗?

随便翻开多伦多哪种华人报纸,往往是铺天盖地的地产经纪广告,照片看上去一个个西装革履,一付成功人士范儿,每个人都获得过各类奖项,“总统大奖”、“白金大奖”、“钻石大奖”、“超白金大奖”、“Top 5%”、“最高大奖”、“主席大奖”、“顶尖大奖”、“年度总冠军”......应有尽有。相比之下,称自己为“金牌经纪”、“地产专家”的简直就像谦虚得骂自己是垃圾。有些头衔甚至不是从英文翻译过来的,也就是说,是中国人自己发明的。相信很多人会对这些头衔有疑问。大家知道,报纸只管赚钱,没人对广告内容进行核实,只要给钱,你自封个“全宇宙永垂不朽大奖”也没人管。

加拿大每年都有大量华人地产经纪入行,但你们谁曾看过类似这样真实的广告:“本人新经纪刚入行,希望大家支持,成交第一单生意......”

稍微谈远一点,在华人营销界,无论是卖房子、卖保险、卖贷款、卖汽车等等,他们让“专家”、“一流”、“顶级”等称谓变得一文不值。因为几乎每个人都这样标榜自己。


多伦多有两位打广告很多的华人地产经纪(Peter关某某和Harry萧某某),除了常见的报纸广告方式外,还有电视、公共汽车、候车亭等。两人都把人类能想到的各种顶级头衔强加到自己头上。有趣的是,两人同属于一个地产中介公司,不可能有两个“第一”吧?至少有一个人肯定在说谎。笔者的一位经纪朋友,在一家中型公司做。实际上牌子是大公司,但下面的分支机构都是独立的中小公司。据她讲,一年做10--15单生意,也就是平均每月1单左右,就可以获得公司顶级的“总统大奖”。至于遍地的“金牌经纪”,大家知道业绩是多少吗?每年3--5单就可以。所以,姑且不论经纪的这些头衔是不是自封的,即使是真的,含金量也不一定高。

他提到的本地报纸杂志铺天盖地的房地产经纪宣传以及各种头衔,的确如此。这真实地反映出这个行业的现状:竞争很大。其实,不用看报纸杂志,就咱们论坛上就有不少选择了,呵呵。。。对消费者来说,这其实是好事,问题是如何从众多的选择中找到适合自己的那个。至于说那些头衔是否有参考价值,我觉得有些可以参考,但也别太过看重。那些能长年保持销售业绩的,至少说明他们有一定的成交经验,但因为不同公司的业绩无法直接比较,也无从得知客户的满意度,所以,选择经纪的时候,如果自己对他们并不了解,最好还是从自己信得过的,无利益冲突的朋友那里获得些意见。

文中提到还提到:
加拿大每年都有大量华人地产经纪入行,但你们谁曾看过类似这样真实的广告:“本人新经纪刚入行,希望大家支持,成交第一单生意......”


我这个帖子就算是他说的这样的广告吧:本人新经纪刚入行,希望大家支持,成交第一单生意,不管过多久,我都会记得我的第一个客户的,而且,也会加倍用心。

对于新经纪,我倒是觉得没啥遮掩的,在整个加拿大华人移民中,移民前就做经纪的恐怕非常少吧,所以,绝大多数都是半路出家。而房地产经纪这个行当,我个人觉得,更重要的是诚信和长期积累的沟通协调能力,分析判断的方法和能力,以及生活阅历。我后面会提到生活阅历对选房有什么影响。
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 楼主| 发表于 2014-1-23 14:37:33 | 显示全部楼层
本帖最后由 Frank 于 2014-1-23 16:03 编辑

2,经纪真的代表客户利益吗?

先拿买方经纪来说吧,他的利益在哪里?客户以尽快的速度买一个尽量贵的房子,才符合经纪的最大利益。显然这和客户的利益是高度不一致的。很多经纪带客户看房时,都是强调这些房子的优势在哪里,鲜有提及缺陷的,当客户是白痴。看了几次房就不耐烦了,言行上不断流露出催客户快点买的意思。这样的经纪是最多的,也是最蠢的。因为客户都不傻,尤其是中国客户(可能在中国都被骗得多了)。我的另一位业绩不错的经纪朋友和我说过,做经纪千万不能让客户觉得你精,最高境界是让他觉得他精,你傻,这样就离成功不远了。相比之下,卖方经纪的利益倒是和卖主颇为一致,即都希望以最快的速度和最高的价格卖出。

综上所述,理论上讲,买房经纪、买房经纪和卖主三者的利益是一致的。


他这么说,应该有些片面。或许真的有急于求成的经纪会这么做,但注重自己名声和口碑的经纪,不会那么傻的。为了一单生意,而损失了对经纪最重要的口碑,肯定不是他最大的利益所在。

至少我自己这么认为:即使“交易不成”,我也绝“不做交易”。就算不做经纪,也不希望坏了自己名声。

事实上,安省(相信其它省份应该也类似)对房地产经纪的规管还是挺严格的:如果跟客户建立了代理关系,则必须承担一系列责任,其中包括要向自己的客户披露任何与客户做决定相关的信息,不得隐瞒。如果客户发现有隐瞒或欺骗,是可以将经纪投诉到监管机构,甚至告上法庭的。
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 楼主| 发表于 2014-1-23 15:01:49 | 显示全部楼层
本帖最后由 Frank 于 2014-1-23 16:04 编辑

3,“建筑师”,“验房师”,“装修师”、“博士”、甚至“飞机师”都出来了。

光标榜自己获得的各种大奖显然还不够说服力(因为这样做的人太多了),相比之下,各种“师”就显得自己的知识面比较广了。但这和房屋买卖有关系吗?我的感觉是忽悠多于实用。无论是什么“师”,他懂得再多,对做成这单生意有不利影响的真话他也不会说,何况他还不一定真懂。

其实“仅仅”作为经纪,他能把他应该知道的都告诉你,就谢天谢地了,根本不需要什么“师”。在经纪人专用网站上,他可以查到某一住宅所在的周边环境的详细信息,比如人口中各族裔的比例、平均年龄、平均收入、所从事的工作、教育程度、犯罪率......,但你们买过房的人或正在看房的人,有几个听到经纪人主动告诉你这些信息的?


我觉得是每个人的风格不同吧;也可能是广告宣传的策略;更因为竞争激烈,所以在广告上要尽量能突出自己的特点。

我自己自己的网站上也有类似的头衔,我提到自己是MBA,也提到了自己多年的销售和商业经历,以及对金融和地产投资的经验。我觉得这些是相关的,因为销售和买卖物业/生意,也是一种商业行为,在整个过程中,用得到的商业管理知识和经验还是蛮多的,包括售房时的marketing及market research,以及客户服务,与相关功能机构(比如法律,房贷,验房等。。。)的沟通协调能力。。。另外,房地产买卖对绝大多数人来说都是一项重大投资决定,在对金融产品了解的过程中,会对利率,整体经济等会有关注,并且从投资的角度来看房屋的买卖,而这些对买卖房屋也是相关信息。客户了解的越全面,发生意想不到的事情的机会也就越低。

他提到的房地产经纪不提供任何信息,我也知道有这样做的经纪,可能是为了避免夜长梦多,节外生枝?

但,我会将房地产经纪所拥有的与客户物业相关的资源,以及自己所掌握的信息如实提供给客户。目的还是如前所说,让客户为这么重大的投资做一个有依据的决策。
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 楼主| 发表于 2014-1-23 15:54:25 | 显示全部楼层
4,“谈判专家”、“谈判高手”,都是忽悠不懂的人。

严格来说,房产交易中不存在“谈判”,而是“讨价还价”。买卖双方讨价还价过程中,双方看重的只是对方的出价是多少,没有人在乎你出这个价的理由。也就是说,所谓的“谈判”只是单纯价格上的往来,完全无需陈述理由。即使你想陈述理由,对方也不会听。整个“讨价还价”的过程也非常短暂。很多所谓“谈判专家”英语都说不利索,日常交流听起来都很别扭,你能指望他们的“谈判”水平有多高吗?其实,房屋的成交价反映的是当时房市的价格走势和供求关系,与经纪的“谈判能力”几乎完全无关,何况最后的成交价都是卖主和买主拍板的。如果出现“抢offer”状况,就更简单了,价高者得,与经纪的谈判水平就更没关系了。不信的话,你可以给任何“谈判精英”打电话,问问他们,凭他们的三寸不烂之舌,能不能帮你买到明显低于市场价格的房子?如果有,也是房子本身问题,如拍卖房等。


部分说的有道理,比如,遇到抢offer的情况,一般来说,价格的高低具有挺大的决定因素的,当然,一些相关的条款也很重要,比如价格相同或相近,无条件约束的offer会更受卖家青睐等。。。经纪在这种情况下,能做的不多。因为是暗标,能否抢到,的确有运气成分,很视乎买家的购买欲望及急切程度和资金状况等。

对于是否能仅凭经纪的谈判技巧将房子的价格谈到明显低于市价,这在市场非常透明的加拿大房屋买卖市场,也较难做到。一般来说,理性的listing price,其最终成交价格是listing price的上下两个百分点。(当然也视乎地区和房地产市场的热度了)

那房地产经纪在交易过程中是否对房价没有任何做为呢?我不这么看。给大家举个例子,其实是我自己购房的亲身经历。在我购买自己的住宅时(是当年5月签的合约),我有通过e-mail直接跟对方经纪交涉,从自己对周边成交记录的了解和比较,我说明为什么卖家的标价是高于市价的(正好附近有一个面积差不多,但是结构不同,室内面积小些,坐向不同的单位刚刚以一个比较低的价格售出),当然对方也会说明他们标价的理由,这中间也有交流,不像文章里说的那样,他可能说的主要是抢offer的情况吧;从沟通中得知业主即将于七月出外旅行;从记录看这个房子在市面上已经有接近1个月的时间;亲自去物业多次,知道2次open house也还没卖出;得知对方在这里居住的时间(15年前入住,当时他们的孩子跟我孩子现在差不多)以及他们的爱好(从看房时得知),有了所有这些信息,我判断价格可以砍得狠一些,并适当打感情牌。

至于说为什么我们看着不错的房子却不那么受买家青睐呢?这里也说明一下:我想,一是它带有泳池,很多华人不是很喜欢打理,所以赶走了一些潜在买家;二是它的内部装修有些不时尚,家具也有些残旧;三是它所在的学区,英语小学不是很靠前,中学又是oakville排名较低的(其实那一年是安省720所学校排名67的,也不算低,2013年上升到38名)。。。但是,这些别人眼中的缺点,对我们来说,都是优点:泳池,虽然我不在我选房的top list,但是我并不排斥,我也不介意为了享受偌大的具有私密性的后院,听到孩子们水中嬉戏的笑声而花些时间打理;内部装修,属于可以改变的,(我认为房子的位置,占地,格局,建筑质量和坐向(东南)等)才是主要需要关注的,而业主是北欧人,他们用的材料都货真价实,非常实用,耐用;学区方面,我女儿上的英法双语学校,在英法双语学校里排名在oakville是名列前茅的(也是全安省前10%内);儿子读那所中学的IB班,那是oakville唯一的拥有IB课程的公立中学,IB课程的生源来自各个区,其成绩的评测是由国际IB机构独立进行的。(关于IB课程,以后再单独介绍)

在金融投资里,我也喜欢寻找这种不被别人看好的,但有实际价值的,被市场低估的产品。物业市场有些异曲同工之妙,当然也有它自己的特性。

不扯远了,回到房屋交易:最终的成交价,跟业主最初的要价,相差10%,即使与它降价后的list price也相差了6%。这中间自然有很多巧合,比如那些别人认为是缺点正好是我认为的优点,比如附近正好有一个类似房屋以稍低的价格成交。。。但是,并非如引述文章里所说,交易过程毫无沟通。他提到有的经纪语言不好影响了沟通,我知道这也是事实,我们一起上房地产经纪课程的有些华人朋友,的确有语言沟通的障碍。除了语言,还有文化因素,如果没有经验,会对与洋人经纪交流有些发怵。我在与本地人交流方面并无任何问题,10多年前为了移民考雅思口语一项得了八分,虽然还有很大的进步空间,不过已经不影响正常的商务及日常沟通。在香港公司就是跟老外上司打交道,来加拿大也在本地人公司工作过,只有我一个华人。房地产交易,还是需要挺多沟通的。要求自己的房地产经纪在语言,文化上有良好的与本地经纪沟通的能力,是十分应该的,因为大多数房源还是掌握在非华人卖家手里的。


我认为,获得各种信息的能力,以及对那些信息的分析,才能让我在上面那个例子里做一个正确的判断和决策。我想,从感情上,对方也是希望看到一个跟他们最初搬进来时类似结构的家庭,在这里度过我们的另外一个15年吧。(这个在后来的交往中,得到了证实)他们还住在这个区附近的一个townhouse,我们也还保持联系,我向男业主请教泳池的打理诀窍,他们也很感激我们在搬进去那么久还不厌其烦地给他们收信。(其实都是举手之劳)

所以,从我自己的亲身经历,我认为,良好的沟通能力,分析和判断能力,在一些房地产交易中,是能体现出分别的。



图片是后院
DSC_1341.JPG

DSC_1347.JPG
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 楼主| 发表于 2014-1-23 16:13:55 | 显示全部楼层
本帖最后由 Frank 于 2014-1-23 16:24 编辑
5,“团队运作”,一种宣传手法而已,没有实际意义。

90% 以上的所谓“团队”都是由夫妻或兄弟姐妹等家庭成员组成。“团队”一般都号称每个成员各有专攻(有攻买有攻卖)。但房屋买卖就那么几个步骤,谁做过一遍都会懂,没什么疑难课题需要“专攻”。何况买卖全过程也不是经纪独自完成的,如验房有验房员,交割有律师等等。


这个没啥评价了,有没有团队对经纪服务的影响,视乎情况吧。



反正我目前是没团队,以后不知道。但是所属的房地产中介公司以及律师,验房师,贷款经纪等会在某些环节提供帮助。


这里简单说一下:每个安省注册的房地产经纪必须“挂靠”在一个经注册的房地产中介公司,安省的房地产经纪监管机构(RECO)通过这样的架构对行业进行规管。

我觉得文章的原作者想披露一些阴暗面,给不了解情况的朋友提个醒,出发点是好的,也有一些的确是事实。不过,也有一些他的判断,我并不完全赞同。这里摘录,大家做个参考吧。
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 楼主| 发表于 2014-1-23 16:22:31 | 显示全部楼层
6,“名校区专家”

我告诉你怎么做,半天内你也能成为名校区专家。第一,上school board网站查出某个具体住址所属的学校。第二,上Fraser网站查一下学校排名就行了。


我不了解名校区专家的具体含。他说的那个学区排名,我2005年把它报告找到并发放给论坛朋友的时候,是完全原创,自己搜索到的:http://www.ourdream.ca/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=26972。还记得当时那个表还远不如现在广为人知。

另外,自己的两个孩子,儿子5岁来加拿大,女儿在这里出生,他们分别在BC省,安省的密西沙加Mississauga(属peel学区)和Oakville(属halton学区)就读幼儿园,小学和中学,学习过普通班,英法双语班和PreIB课程等。业余学习画画,芭蕾,钢琴和游泳,还有特别给女孩子提供的课外活动Girl Guides。

我们在从BC省迁居安省时,对大多地区甚至伦敦的中小学都进行了仔细的研究。孩子每天上学得来的一手资料,更直接。除了中小学,当然也对各个安居地做过详细地调查,这个稍后会分享一下:我为什么推荐大家在奥克维尔安居。

如果有对孩子教育感兴趣的,欢迎探讨。
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