谢国忠：未年五年大城市房价平均跌一半

FCH

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又到了吃大闸蟹的季节。

　　煮螃蟹，首先你把蟹放在冷水锅中，它们会觉得又回到了湖里，浑然不觉危险。然后，盖下沉重的锅盖，开火。这时，你可以听见它们抓挠锅壁的声音，开始轻，然后拼命挣扎，然后轻，再后就偃旗息鼓了。几分钟后，你打开锅盖，蟹壳已成金黄。这时，你就可以蘸着醋姜，享受美味了。

现在，中国的炒房人就像在冷水锅中的螃蟹。他们感觉很好，会时不时地伸伸腿。看不到任何危险。殊不知，自己已经被人盖上锅盖、下面点上了火。马上就要被煮熟了，却尚未发觉。

　　今年4月，我告诉过读者，楼市泡沫即将破灭时，就会通知大家。现在，楼市已经见顶。在今年余下的时间内，它将逐步下跌。到2012年，人民币升值预期可能会逆转，资本会流出，届时楼市会加速下跌。

　　中国已进入房地产熊市，将持续五年时间。大城市的平均房价很可能会下降一半以上。土地价格将下降更多。在泡沫最大最疯狂的浙江省，价格可能会下降80%甚至更多。

　　工资与租金

　　为什么房价会下跌这么多？当泡沫泄气的时候，房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平。在中国的房地产市场，现在的租金回报率不到3%，它必须回到5%以上，每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。

　　在泡沫时期，准确断言市场顶部是一门艺术。人类跟风投资的弱点是泡沫的助推剂，总到最后时刻才能醒悟。泡沫破裂通常由资本退潮触发。有时，超量供应会超过投机性需求，足以吓跑投机者。多数泡沫是突然破裂的。但也有个别泡沫是逐渐泄漏的。

　　1997年，外国资金撤出推高了利率，导致香港楼市泡沫破灭，顷刻间，吸光了这个赌场的所有资金。2000年互联网泡沫的破灭，是因为那些上市公司的大股东们手中的股票限售期刚过即大规模抛售，惊醒了投机者。而2007年美国楼市泡沫破灭，是因为次贷到期了，投机者发现还不上钱。

　　逐渐泄气

　　房地产泡沫的泄气可以持续很多年。20世纪90年代日经225股票平均指数崩盘后，日本楼市泡沫还膨胀了两年。而且它也不是瞬间破灭的，而是在其后的二十年中，以每年大约8%的速度下跌。台湾受日本影响，房价也在缓慢下跌，直到中国疯狂的投机者复苏了房地产市场。

　　1998年，中国的房地产泡沫也破灭了。三年内，上海房价下跌了三分之二。广东和海南的烂尾楼随处可见。再近点说，上海的房价从2005年5月至2006年底下跌了三分之一。很多商业区的楼盘甚至下跌了一半。

　　现在的泡沫始于2007年，由宽松的货币政策和人民币升值预期催生，我原以为，它也会在瞬间破灭。但最近的事态发展改变了我的观点。此次的泡沫可能不会瞬间破灭，而是会慢慢泄气。之前，我以为政府可能会在四季度放松宏观调控，导致房价再次疯涨，泡沫会在2011年下半年或2012年突然破灭。

　　我现在正式通知大家，楼市已见顶，接下来将逐步下跌，熊市将持续五年，大城市的平均房价可能会跌一半以上

　　“脱衣秀”

　　政府目前仍然没有放宽二三套房的贷款限制。那些最有潜力的买房者受到了管制，这些买房者其实并没有足够的现金，主要依靠贷款买房，因此，房价不能更上一层楼了。

　　除了信贷政策，流动性也在收紧。人民币的汇率仿佛是一场“脱衣秀”。经过多年等待，都没有看到“真材实料”，对冲基金终于受够了，再也不想等下去了。尽管美国财长盖特纳又一次大声疾呼人民币被低估了，但市场对此已经麻木了。人民币NDF市场并不指望人民币在明年会大幅升值。

　　这对流入中国的热钱影响极大。存款业的竞争日趋激烈。银行提供的理财产品极像存款，但提供的利息却比央行规定的利息高得多。

　　经济衰退？

现在中国房地产价格正在慢慢下跌，并将于2012年加快步伐，届时，中国经济也将会受挫。未来十年内，出口、消费和基础设施将会以7%-8%的速度增长。与近年来相比，这个增速相对较慢，但它更有利于提升工资、家庭生活水平和企业利润。

　　中国人不能用房屋净值贷款来消费。2000多万套空置房的户主们将会越来越穷或是破产。豪车的销售量可能也会减少。但是中产阶级将更具有购买力，因为他们从投机者那里买房的成本会降低。

　　为了防止房地产泡沫泄气而影响到其他投资领域，政府必须迅速向银行注资。政府有足够的财力和智力这么做。在过去十年，中国拥有强大的楼市和疲软的消费。而未来十年，情况可能刚好相反。

　　楼市的投机者们就像冷水锅中的大闸蟹，正在挨煮。但是，趁着现在火小、水温低，聪明人还有时间逃出生天。

一杯清茶

可能吗？

暴跌一半是有可能，但很快就会被硬性需求和炒房者联手再次推高。上次房灾就跌了40%，不过还不到两年就全回来了。

FCH

中国这样的大国，政府和个人财富，太靠房地产，始终不太健康。

德国好像做得不错。

FCH

金融风暴中 德国房地产缘何能够独善其身

                                                                        http://news.dichan.sina.com.cn人民网-人民日报2009-8-4 0:00:00
                                                                    
提要：尤其值得关注的一点是,德国政府在政策上并不把房地产,特别是住宅建设,作为德国经济增长的“支柱产业”,而是作为社会福利机制的重要一环。而随着境外资本大量涌入德国房地产市场并成为主导性的投资者,他们是否会伺机抬高房价并获利出逃自然也成为公众关注的话题。

　　尤其值得关注的是,德国政府在政策上并不把房地产,特别是住宅建设,作为德国经济增长的“支柱产业”,而是作为社会福利机制的重要一环

　　最近,国内有经济学家指出,“在这个世界上凡是靠房地产拉动的国家,结果没有不是崩盘的,世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘;世界的老二日本靠房地产拉动经济结局是崩盘……在世界上大概只有德国逃过这一劫……”虽然不见得所有人都会同意这个观点,但多年以来,德国房地产在价格与市场上的相对稳定,确是一个不争的事实。那么,在这场全球性的金融风暴中,为何德国的房地产能够“独善其身”呢?

　　事实上,德国的房地产行业也并非完全没有受到冲击。早在2008年2月,德国政府便宣布其州立银行陷入次贷危机。同年10月,作为德国主要房地产金融机构之一的HypoRealEstate(HRE)宣布,由于此前的拯救计划宣告失败,公司将面临破产的可能。随后,德国政府便对其施以上千亿欧元的援助,并于今年6月正式接管了该机构。

　　不过尽管如此,德国的房地产市场的稳定却仍是有目共睹:在过去十年全球房价飞涨、房地产成为各国经济增长“支柱”的同时,德国房价却能始终保持较低水平。在这十年间,德国物价水平平均每年涨幅2%,而名义房价每年却仅上涨1%,也就是说扣除掉物价因素,德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。实际上自1977年至今的30年中,德国的平均房价仅上涨了60%,而同期个人名义收入额则已经增长了3倍。

　　德国房价的这种“不升反降”,与欧洲大多数国家也形成了鲜明对比:在过去十年中,大多数欧洲国家的房价已经上涨了至少两倍,特别是英国、西班牙和爱尔兰等国家,房价更是以每年两位数的速度飞涨,十年间已将近涨了3倍多。

　　分析德国房地产保持稳定的内在原因,应该说,是独具特色的德国房地产制度起到了关键性作用。这其中主要包括,德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制;严密而科学的房地产调控规划;大力推行“社会住房”和“住房金”等资助政策;德国政府特别重视租赁市场的法规建设和管理,注重保障租户的合法权益;严格限制房地产投机,等等。

　　而在这其中,尤其值得关注的一点是,德国政府在政策上并不把房地产,特别是住宅建设,作为德国经济增长的“支柱产业”,而是作为社会福利机制的重要一环。

　　德国宪法明确规定,“德国是一个高福利国家”,与医疗、教育等一样,保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一。这便是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。因此,虽然德国政府特别是地方政府掌握了大量公有土地和住房,但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价,来增加当地政府的房租收入或税收收入。

　　另外,房地产政策同样是德国政党竞选的主要辩论议题。无论是执政党还是在野党,任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是意欲抬高房价,甚至使购房者沦为“房奴”,他们丧失的可能就不仅仅是选票,而是政治家乃至整个政党的政治生命。

　　此外,既然把居民住房作为社会福利机制的一个部分,那么对地价、房价、房租等,就要实行一种相对稳定的独立的评估机制,而不能完全按照市场行情的短期波动来经常变化。事实上,德国也正是如此。

　　在德国,各类地产价格并不是由房地产商说了算,也不是由政府说了算,而是由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年,对评估中的错误负有法律责任。除了私人评估师外,德国还按照《联邦建筑法》成立了各地“房地产公共评估委员会”,其职责之一便是负责制订当地“地价图”的 “基准价”或者“指导价”。这为不同地段、不同类型的住房制订了详细的“基准价格”,这类指导价具有法律效力,所有房地产交易有义务参照此执行,在合理范围内浮动。这也就使得任何开发商或炒房者,都不可能单独影响“指导价”的制定。

　　对于这套独特的评估机制,此前德国著名抵押贷款专家莱纳·陆克斯先生在接受媒体采访时曾自信地表示,“如果美国也用这个抵押贷款评估方法,次贷危机根本不会发生,即使发生,也不会这么严重。这不仅仅只是我个人的看法,同样也是欧洲央行的看法。”

　　当然,长期保持低位的房地产价格,对于各国的房地产投资者来说,都是一个巨大的诱惑。于是从2004年开始,大量境外资本开始进入德国楼市,其中不乏高盛、百仕通这样的全球资本巨头的身影。据统计,2006年时德国房地产吸引的境外资金总数,已经占到了全欧洲此类资金的三分之一。

　　而随着境外资本大量涌入德国房地产市场并成为主导性的投资者,他们是否会伺机抬高房价并获利出逃自然也成为公众关注的话题。根据德国国家电视台的调查显示:有80%的德国人对此表示担心,他们害怕“炒房团”会搅浑德国房地产市场,房地产价格和租金可能会因此而抬高。

　　于是,经过反复权衡,在打击海外炒房团、保障国民住房稳定的问题上,德国社会各界重新取得了一致意见。德国《明镜》周刊载文指出,欧美炒房团如果在德国吹了个气泡,到头来吃亏的还是德国老百姓。德国房屋租赁者联合会也认为,如果支持地方政府继续出售其房地产公司或公有住房,虽然一时有不少进账, 但从长远来说必将付出沉重代价。因为一旦地方政府没有了自己的房地产公司,将不能再向社会弱势群体提供廉价的房屋。这样一来,为弱势群体租房提供补助的重担同样将落在地方政府头上,最后导致其不堪重负。

　　随即,许多地方政府通过出台法规限制最高房价和房租,并对市场上的相应资金通过课以重税的方式加以限制,极大打击了外资炒作德国房地产的热情。到2007年6月,百仕通公司、瑟伯勒斯公司等国际投资巨头开始连续大规模抛售买进不久的德国房地产,各国海外炒房团逐步淡出德国市场。

　　海外资本在德国楼市不再恋战、仓促退出,出现“败走麦城”的迹象,也直接体现了德国房地产“遏制炒房机制”的成功。而通过有效限制房地产投机,也对维护德国的房地产市场的稳定发挥了重要作用。

绛紫

一旦有钱，中国人自古就喜欢置办田地和房产，这种观点根深蒂固。如果政府不出台楼市调控政策，我想房子还是国人最喜欢的。没房的人需要买房子，就是有房的人也需要一而再，再而三的买房子，理由很多，给孩子一套，或者出租收益，或者买个环境好的退休去住。。。，似乎房子永远都不够。加上这几年房子升值，实实在在的真金白银，比辛辛苦苦的做实体经济不知好多少倍。。。

想把房价打下去，中央政府得跟地方政府斗，还得把民众那种买房会升值的预期打下去，不是一般的困难呀。首先地方政府，没了房子的收益，公务员工资，地方财政等立马陷入窘境，这些事情都是明摆的呀

不过，咱这等老百姓，就隔岸观火吧，反正现在房子也买不了了。或者股市真的能赚点钱，只要不贪心，跑赢通胀还是可能的

sunnik

我觉得 大陆房价得到2015以后开始进入下降通道。

安迪

关键是趋势；一但大趋势确定了；那房价就是兵败如山倒的势头了...目前趋势尚未确立；拿北京来说；有N多全国各地；乃至全世界各地的购房者；手持巨额现金虎视眈眈；房价要跌不容易。

天狼星

sanyi

关键是趋势；一但大趋势确定了；那房价就是兵败如山倒的势头了...目前趋势尚未确立；拿北京来说；有N多全国各地；乃至全世界各地的购房者；手持巨额现金虎视眈眈；房价要跌不容易。 ...
安迪 发表于 2010-12-11 01:25

                               
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薄荷那句话,众人拾柴火焰高,这楼价要是跌下来,估计民工也要买房了,可能吗?

REMARQUE

了解了

REMARQUE

了解了

“Ｑｉｎ﹌

先生 我感觉你的推论很感性化 看到性感的女郎我也很喜欢 但是 喜欢与拥有是两码事 首先 真正懂经济的人必须切合了解当地文化和政治 把经济和政治分开独立体 那么经济则是纯理论经济教材  记得 纯经济理论只能作为教材  也就是说 可以放到学校做资料 拿到市场上做数据分析不妥  结案陈词 我的愿望和你一样  但是 事实会很不开心 这一切是未来5年后才会发生的事情 非 5年内

William

泡沫肯定有，但这个泡沫不敢挤，挤了就像日本前些年的房降动作一样，这些年一直没缓过来。
适合中国的是稳定，也就是不升，不升就是降。

“Ｑｉｎ﹌

原文再接上一回 懂经济的人必须切合了解当地 文化 和 政治  以上有提政治 接着也略说文化 房子结构大家首先搞清楚 也就是房子的实质内容有什么 首要先说土地的历史文化背景 。。。。当你了解了国内的土地历史文化背景 那么 你又发现一个问题 5年可能降下来吗 {因内容涉及到太多政治因素 不好说} 自己分析吧

lamjin

跌一半， 很可能。

catgut

这个吧，要是房价真的跌到一半，我会毫不犹豫出手再买上2套，房子再多也不多^_^关键是位置！位置一定要好。

lamjin

这个吧，要是房价真的跌到一半，我会毫不犹豫出手再买上2套，房子再多也不多^_^关键是位置！位置一定要好。
catgut 发表于 2011-12-9 15:11

                               
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到时候你就不敢买了。

小小桥

5# 绛紫
中央和地方是一伙 只不过演双簧给老百姓看而已

纯净水

毛骨悚然！

yokesmith

哈哈，高人啊。自己住的话就不考虑这些了。