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[魁省投资] 房产评估中的估价时点

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发表于 2020-3-23 09:33:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
价值时点,以前叫估价时点(appraisal dete,date of Value),意思是估价结果对应的日期。

    价值时点就是评估报告中估价结果所对应的时间,因为房价相对来说波动性比其他商品要小。打个比方,说汇率,汇率或许每天每时在变化,一般每天都有一个官方汇率,那么我们会说某天的汇率是多少,那一天就是我们说的汇率对应时间。同理,假如我们评估报告中给北京某个住宅的估价是某某住宅在价值时点2018年12月04日的估价结果是壹仟万元。就是说这个壹仟万元的估值是对应的2018年12月04日的结果。

    房产评估是专业估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。就是说估价结果、估价方法、分析测算等等都是估价人员作出的。那委托方也就是客户在估价报告中作出什么决定了呢?其实也有两个内容是由委托方来主导的,那就是估价目的也叫估价用途(评估结果用于某种委托方的期望用途)和价值时点。估价结果用于什么用途是委托方来决定的,委托方要申请贷款,那么估价目的就是为为抵押价值的评估,用于离婚,那就是财产分割等等。价值时点也是委托方根据其自身的使用用途来确定,委托方不清楚的情况下我们估价人员在依据委托方的用途来推荐一个时点。

    针对我们出国人群来说,评估报告主要用于移民申请、资产纳税申报、海外诉讼或海外担保等。如果是申请类的用途,不论是投资移民、留学、签证等等,价值时点基本是在申请递交日期之前。你要是确定好在2018年11月15日递交移民申请,那就把价值时点定在这个2018年11月15日之前几天就是OK的。一般尽量接近递交日期,不是说在递交日期前一个月两个月不行,而是现在移民申请的审批时间都很长,因为递交申请的人很多,有些甚至在一年内都没有审核到,而评估报告的有效期最长只能有一年,那如果审批到你的申请资料时评估报告超出了有效期就需要重新评估了。那能多利用这个有效期就多利用一段为好。如果是为了资产纳税申报用途,那这个价值时点就应该要在你登陆日期之前。这也是和资产申报的原理相符合的。资产申报是为了报税,对于不动产来说,登陆前的成本是不用征税的,而成本就是指登陆前的价值。从这个登陆的时间分割,在登陆前的资产本身不征税,在登陆后如果这些本身不征税的资产产生了收益,那收益要征税。所以,资产申报的价值时点就只能是在登陆前。

    作为资产申报用途的房产评估,又有两种情况,一种是正常的,在登陆前做好房产评估,这个基本没有问题,到时间就做;那么还有很多人在登陆的时候各种原因没有做这个评估,我们做过有些是过了十来年为了申报税才来做的。那这个时候,很多人就不知道该如何确定价值时点了,很简单,还是要做回到你登陆的时间附近。你十年前的11月15日登陆的,那价值时点就是十年前的11月15日前。这个时候呢,还有一个工作日期,那就是在你补做的真实日期,比如现在2018年12月04日,有客人找我要补2015年11月15日前的房产评估报告,那么我们的评估报告中日期是这样的,首先价值时点是2005年11月15日附近,评估工作日期是2018年12月02日至2018年12月04日。报告的有效期呢,就是2018年的12月04日至2019年的12月03日。那有人又担心了,这有效期都不是价值时点那年了,又只有一年,会不会影响报税啊,放心,不会,因为资产纳税申报这是个特殊的估价用途,它是作为一个成本证明来用的,它不受有效期的影响,它只关心在价值时点的估价结果,这个与移民申请有根本的不一样。同理,评估工作日期不和价值时点在同一时期,也没有问题。另外大家要知道,我们的评估报告里都有附上我们的机构评估资质和估价师注册证书,这两个东西都是有时限的,都是三年一换证。有些人说麻烦你帮我把工作日期也写到价值时点那年吧,不是我不帮你,而是公司现在使用的资质和注册证书已经不能写在那一年了,那一年这两证都没有发下来呢。那一时段的证书公司早做为档案了,不费一番功夫是找不到了。如果是恰好在现使用的证书时间段内提前一下还无所谓,时间太久远的就没必要了,公司不会同意去翻档案找资料。因为你这个工作日期是哪一天都不影响你报告的使用。

    最后总结就是,价值时点做哪一天,完全是你们自己可以决定的,不用担心评估公司能不能做到你要求的日期。你登陆前没有及时做房产评估的,那天想起来都可以找我们来补这个报告。
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