驿路枫情-加拿大移民论坛

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

扫一扫,访问微社区

查看: 20693|回复: 41

我的梦想是在多伦多拥有20套CONDO

[复制链接]
发表于 2007-1-13 15:04:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
本文由 小草民 在 2007-1-12 13:06 发表于: 活在加国

  我的梦想就是在多伦多拥有20套CONDO,崭新的CONDO,没人住过的。我做了4年地产经纪,现在已经拥有3套,基本上是一年一套,我计划按照这样的频率一直买满20套。这是我自己的一个秘密,但现在,我决定把它公开。

  第一个步骤:弃HOUSE选择CONDO

  为什么是CONDO不是HOUSE?

  很多人想拥有自己的房子后,再做一些房地产的投资,CONDO和HOUSE是他们的两个选择项目之一。而其中,CONDO的投资有几个特点。

  第一,它风险小。因为CONDO价格的变化幅度是远远小于HOUSE的。现在利率上涨,低价位的房子受到的影响会小一些,买大HOUSE的人,可能会转向寻找较便宜的房子,MORTGAGE的承受会小一些。对低价位的CONDO市场反而是一件好事。如果在一个市场价格很低的情况下,如果在2002年的时候,我可能考虑买HOUSE,过几年有一个涨价。而现在的市场,尤其是HOUSE的市场已经涨得比较高了。除非我自己买了住,如果投资的话,我自然就会考虑它的风险。CONDO固然涨得少,但是它也抗跌。

  第二,省心。我是把它买下来出租的。一签起码就是一年的LEASE,不会像HOUSE那样,频繁地出租,这一块租一家人,地下室又一家人,这样就很不省心,相当于是一份工作了,而且损耗的程度比较高。而且,我甚至可以不用和房客见面。我每个月收一张CHECK,付3张CHACK(地税、管理费和 MORTGAGE)。为什么?我买的是崭新的CONDO,水电费全包,管理比较好,所有的东西都是新的不容易坏,就少掉很多租客频频要求维修或者更换的麻烦。

  第三,投资很稳定。不像HOUSE,现在投资汇报率好像还不错,但是不太稳定。一个HOUSE哪怕是只租一家人,平均下来,每个月用来维修的费用大概是两三百,这还不算换大件的投资。所以,假如你的HOUSE租了三年,但租客给HOUSE带来的损坏,可能要花两三万才能弥补过来。可能很多人,他这几年买 HOUSE,然后再出租,然后再卖掉,他可能赚了钱,但是他赚的钱可能并不是房子的租金,他赚的钱可能只是房子本身的通货膨胀。而这个自然的涨价在未来几年不一定会那么大。而CONDO呢?我就不指望差价。

  我可以用我自己的实例算一算这个回报。我在BAY上面买了一套CONDO,20万,650尺,是一个一室一厅。按理说这个价钱已经很贵了,比 SCARBOROUGH和NORTH YORK比都贵。但是,在这个地段的房子,通常这样的面积可以租到$1300到$1400,还非常抢手。

  这个20万的CONDO,我付25%的DOWNPAY,贷款15万,贷25年。本金加利息,我每个月大约要付900多块,然后再加上它的管理费(包括水电气)$280,再加上每个月地税大概是$160元,就是$1340。

  而这个房子最好可以租$1400/月,如果想马上租出去,$1350,两三天租出去没问题。

  所以,这样闶强梢允罩胶獾摹J罩胶庥懈鍪裁春么δ兀磕忝挥芯焕螅梢訲AX SHIELD(合理避税)。因为你不是自住的,算投资行为,那么贷款的利息+管理费就算是你的成本了,都可以抵税。所以,虽然没有现金流,但是有实际上是一个暗的CASH FLOW。

  我赚的是每月租金当中抵我的MORGAGE的本金部分。

  第二个步骤:一年精选一套

  为什么买20个CONDO?买一个本身就不叫投资了。我每年买一个CONDO,而且都是大的发展商的房子,是那种崭新的,这样的房子都是期房。期房有一个特点,它实际上还有额外的利润。

评分

参与人数 1财富 +3 收起 理由
田野 + 3 精品文章

查看全部评分

回复

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2007-1-13 15:05:08 | 显示全部楼层

回复: 我的梦想是在多伦多拥有20套CONDO

从BUILDER那里买新CONDO,作为AGENT,我能知道什么时候有AGENT PREVIEW BEFOER PUBLIC(一种公开发售前给AGENT提供的看房机会,这种机会只有AGENT才有,客人即使想去,也要AGENT带领),是开发商专门为AGENT 优惠的,大概有5000到10000元的优惠。很多人不知道这个,发展商第一次在报纸、在电台上打广告前的一到两周,好的CONDO其实已经被AGENT 挑没了。

  而且,我签合同的时候,只需要交2000元钱,30天内,如果是20万的房价的话,只需要付5%,就是1万块,然后在90天的时候再付1万,一年的时候,再付1万,然后快到交房的半年内再交1万,最后等到在交房的时候再付1万加上一些OCCUPANCY FEE。整个5万就清了。

  当然,即使是公开销售的价格,比CONDO建好之后再卖的价格还要便宜一两万块。那种大家看到的现房通常都是两三年前就被别人买了楼花的转手房了。

  等于在交屋的时候,我就用5万块钱定下一个22万的房子,等于我用5万块钱拿到了2万块钱的升值。这就是40%的回报。所以,有人转手就卖掉了。这是炒短线的人。但是,我强调一点:我不是一个炒楼花的人,我是一个投资人,不是投机者。我的目光没有盯着它交房的时候赚那两万块钱,我的目光盯着以后的长线投资。这个周期可以长达10年、15年、25年。

  然后我再买第二套CONDO。第二套CONDO就是另外一个循环了。我的梦想就是买20个CONDO。

  而且,这20套CONDO我不在一个楼里买,投资有一句名言,不把20个鸡蛋放在同一个篮子里。这就是我下面的问题了。从投资的角度,不是所有的 CONDO都值得去买的,不能瞎买。有的旧CONDO管理费又高,地段又不好,一定不行。我是如何选CONDO的呢?这是我的几个原则:

  第一,就是LOCATION(地段)。房子投资归根结底就是地段。我选的CONDO,一定要在地铁线边上,交通十分方便,人流量大的地方,这也是CONDO之所以吸引人的关键所在。

  第二,CONDO还要选户型。要选择便于放租的。一室一厅是比较好的选择。太大的CONDO不好租。

  第三,有楼层的讲究。楼层不能太高,因为新房,发展商在卖的时候,每高一层要加好几千块钱呢!越高越贵。而你做出租用,高楼层和低楼层是一个价位。所以说,你做出租就不要买太高了。因为租房的人通常不重视景观,而重视交通的便利。

  第四,发展商的选择。发展商的好坏直接影响到这个CONDO的管理水平,涉及到房子装修的好坏和里面配套设施的好坏。毕竟是期楼,你买房的时候看不到楼房的具体情况,所以找一个口碑好的发展商,心里会有底一点。

  第五,价格。买CONDO之前,要了解周边租金和售价的比例是否合理,不要担心价钱贵,因为有的CONDO不便宜,但是租金更诱人;有的CONDO虽然便宜,但是有可能租不上价,反而不是一个好投资。这就要计算一个地产投资黄金比例的问题了。最好请一个专门的人来参谋,每年的房租收益和房价的比,起码不能低于6%的定期存款。

  第六,不能瞎签合同。新房和旧房的销售不一样,新房的买卖合同不是安省标准的买卖合同,而是由BUILDER自己拟定的,保护的是他自己的利益,所以这个时候,不能掉以轻心,要找一些既懂房子又懂法律的人,帮你在合同上增加一些保护自己利益的条款。比如,新房通常有两次CLOSING,一次是发展商通知你拿钥匙入住,一次是法律意义上的产权交割。这两个CLOSING之间的时间有可能是3个月到一年不等。如果你没有增加一个附加条款,有可能这个发展商不让你在这期间出租房屋。有一个人为你把关的话,他会去跟售楼的SALES谈,谈得成就买,谈不成可能就不买了,因为这样的条款不利于你的投资。

评分

参与人数 1财富 +3 收起 理由
田野 + 3 感谢分享

查看全部评分

回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2007-1-13 15:05:59 | 显示全部楼层

回复: 我的梦想是在多伦多拥有20套CONDO

第三个步骤:25年后一年卖一套


我的这个梦想,是到了60岁的时候,一年卖一套。我现在35岁,到我60岁,第一套房的MORTGAGE就付完了,然后我就把房卖掉。以后依次类推,那么我一年的INCOME就是20万(假设房价一点都没有涨)。那时候我已经付完了所有的MORGAGE,是别人帮我付的。也就是说我这20套房子,是在给我自己养老。每年20万是我的养老金。而我每年的投资是多少?是5万。

  如果是好的发展商的房子,如果LOCATION好,如果价格合适,出手是很容易的。每一套CONDO,我留在手上25年之后或者在地产周期变化接近波峰的时候卖掉,这时很多管理较好、质量较好的CONDO第一个生命周期还没有完,比如说它的电梯、它的大的游泳池、重要的中央供暖系统,还没有开始换,它的管理费还没有涨到很高,比较能保值或者升值。还有一点,最后卖掉房子的时候,如果没有涨价的话,是不用计算CAPTAL GAIN的。

  而且,我选的CONDO都在寸土寸金的地方,可能这两年盖得多,但以后会越来越少了,十几年后也许还会增值呢?我是一个保守的人,我把增值这一块排除在我计算的回报之外。

  很多人认为CONDO在地产价格下降的时候,跌幅比HOUSE大,其实仔细研究多伦多地产的细分市场, 人们会不难发现CONDO的涨幅和跌幅是小于HOUSE的。即使人们还是担心在房价下跌的时候,CONDO会跌幅更大,我仍然不会担心,因为,我不是想做短期的投机,我是做长线,一个地产投资的周期一般是10–15年, 而我的投资周期是25年,远远大于15年的周期,所以至少会遇见一次到两次的地产价格高峰期,如果在某一时段房价亏了,就不必急于套现。那么也许有人可能会问:房子能够每年不间断租出去吗?加拿大的移民政策在这20年中发生了变化怎么办?我的回答是,按照我刚才说的那几个选房的原则,我是100%肯定能够租出去。至于这个政策,我认为短期内,至少10年内不会变化。

  现在,我以一套CONDO20万,其中付DOWNPAY5万,贷款15万,5%的年利率,25年偿还期,每月的本金+利息=876.88元,来粗略计算每一年的投资回报率。越往后,每年还银行的本金会提高。(当然,利率上涨,每月还银行的本金降低。)

  现在,我以一套CONDO20万,其中付DOWNPAY5万,贷款15万,5%的年利率,25年偿还期,每月的本金+利息=876.88元,来粗略计算每一年的投资回报率。越往后,每年还银行的本金会提高。(当然,利率上涨,每月还银行的本金降低。)

  贷款第1年,其中利用租金还本金3092.86元是回报,用3092.86除以初期投入5万等于6.19% ;

  贷款第2年,本金是$3251.10,除以50000,汇报率是6.5%;

  ……

  ……

  贷款第25年,本金是$10243.10元,除以50000,汇报率是20.48%。

  总的年平均汇报率大约是13%,这是比较理想的。当然,还要考虑一个5万元钱的时间成本。但我相信扣减一些可能的成本,这个回报率还是会比定期存款利息高。最重要的是,从我60岁到80岁,我有每年20万的INCOME!这绝对是普通的投资方式所不能想象的。

  很多人会认为这种投资回报太慢。是的,确实慢,但是它看的见、摸的着、风险最小,尤其适合象我这样保守谨慎的人。

  总体来说,我的这个投资理念适合什么样的人呢?

  首先,是想在加拿大长期居住下去的人;其次,还要是收入不错、想投资但不急功近利的人;最后,是那些讲究生活品质、比较保守、比较低调的人。说白了,就是那种向往在悠哉游哉中就把钱给赚了的人。我就是这样的人。

评分

参与人数 1财富 +3 收起 理由
田野 + 3 好主意

查看全部评分

回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2007-1-13 18:12:45 | 显示全部楼层

回复: 我的梦想是在多伦多拥有20套CONDO

是个好注意,但觉得有点纸上谈兵的味道.
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2007-1-13 20:25:00 | 显示全部楼层

回复: 我的梦想是在多伦多拥有20套CONDO

最关键的问题没有讲,需要多少钱才能达到这样的投资效果?

每年首期5万,供楼款逐年上升,到了第20年,同时要支付20个condo的楼款,这是多大的压力呀!

有这么多钱,已经是个小富翁了,还有必要这么折腾吗? 
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2007-1-13 21:02:49 | 显示全部楼层

回复: 我的梦想是在多伦多拥有20套CONDO

倒是不错的主意!
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2007-1-13 21:59:54 | 显示全部楼层

回复: 我的梦想是在多伦多拥有20套CONDO

Post by 霹雳游侠;552833
是个好注意,但觉得有点纸上谈兵的味道.
此文被人批过,说不切实际。zt:
赵平波:经纪吹牛,可不要脱离群众
加国无忧 20060112日,来源:本网编辑
昨天,本网转发的星星生活报上刊登的《地产经纪的疯狂梦想:拥有20CONDO》一文引起了本网网友的巨大反响,其点击量亦迅速窜升到本周排行榜的首位——但不幸的是,网友对其评价却极低,恶评远远大于好评。这当中的问题出在哪里?

笔者认为,这个梦想的本身并没有什么错误:这位杨姓的地产经纪才35岁,还可以认为是一位年轻人。年轻人嘛,有一点梦想,当然是很正常的。其次,这当中的分析和数字推算也谈不上有什么失误,每年买一套CONDO直到拥有20套,当然会发财了!从多伦多不断吸引新移民的政策来看,好地段的CONDO还算好租、并且保值的潜力也很大。那么,这篇文章却引发了本网网友的如此恶评,其本质原因究竟出在哪里呢?

笔者认为,此文恶评颇多之本质原因在于:作为经纪人,适当地吹一下牛并不令人生厌,但要忌讳的是,不能吹得太过分了,若是吹到脱离群众的地步,就必将会遭到人民群众的情绪反弹——这可能是此文恶评如潮的关键所在。

事实上,作为移民到加拿大来的、来自中国大陆的广大人民群众,绝大部分都是技术移民。我们这些技术移民从国内带来的钱,大都恐怕也就够支付一套房子的首期吧(至少笔者本人是如此,当年移民时带来钱还不够首期,过了3年多以后才买上房子)!这样,每年买一套CONDO,也就是每年都要付出5万加元的首期,这对我们这些技术移民而言,除了第一套以外,以后的每一套就只能通过打工挣出来。不知道有几个移民家庭有这样的能耐,能在加国打拼挣来这么高的收入?!要知道,统计资料显示,加拿大本地人每个家庭的平均年收入是税前6万左右,扣了税以后,通常就肯定不到5万了。这么说,即便是加拿大的本地人,一家子哪怕是根本不吃不喝不住,也无法每年掏出5万现金来实现这一疯狂梦想——更何况加拿大这里,外来移民家庭的收入比加拿大本地人的家庭收入,还要低一大截……以上的拥有20CONDO的疯狂梦想,难道不是太脱离广大人民群众的基本水准了吗?

作为普通人,如果在亲朋之间,私下里吹吹牛,弄出个拥有20CONDO的疯狂梦想出来,倒也是一起人们茶前饭后的笑料,无伤大雅。但是,作为地产经纪,在媒体上公然胡吹,性质就不一样了。在加拿大,经纪这个职业具有什么含义?其实,经纪就是广大人民群众的导购员。人民群众之所以要请您当导购员,并且支付佣金给您,您要做到的起码的一点,就是要让人民群众信赖您吧?如果您说的话,人民群众信都不信,认为您在胡吹,那么有谁还会认您当导购员呢?所以,把您这个胡说八道的导购员猛批一痛、奚落一通,这当然是很自然的啦!

也许,这位杨姓的地产经纪可能会做如下辩护:20CONDO的疯狂梦只是他这位极具能耐的地产经纪的个人梦想啦,与本地的水深火热之中的广大人民群众移民无关啦,这里,并非这位经纪是在急人民群众之所急,想人民群众之所想啦,不要上纲上线啦……

好吧,那就让笔者来再进一步分析一下,即便是在地产市场如此火爆的今天,多伦多的地产经纪们,每年能挣到多少钱?

笔者本人虽然不是地产经纪,但对地产这个行业的大致收入情况多少有些了解:因为本51网站有一个地产模块,在这个模块中,注册成为本站地产经纪会员的,共有240来位。为此,可以毫不夸张地说,大多伦多地区的讲国语的地产经纪,大概有一半以上都是本网的经纪注册会员,而在这些会员中,又有60来位目前是或曾经是本网的广告客户——笔者本人或多或少地都与这些经纪们打过交道。

在与这些地产经纪的交道中,笔者发现,地产经纪与其他行业的生意人并不一样,那就是他们不太忌讳谈自己的收入状况。这是因为他们的收入情况并没有多少秘密可言,一年里每人买卖出了多少套房子、价位如何,这个数据在公司内部彼此都清楚。这样,稍微推算一下就基本能估算出,此君这一年的佣金能拿多少。那么,本地华人地产经纪这些年来,平均每人能收入几何?

据笔者的间接了解,目前大多伦多地区的大部分全职的地产经纪,大概收入都在3-5万之间。年收入能达到7-8万的,就可以进入TOP 10%了。进而,年收入达到10万以上的,在目前讲国语的华人地产经纪中,大概仅有屈指可数的几位。同时,一位地产经纪的年收入若要做到7-8万以上,他基本上就要忙得天昏地暗了:其配偶通常不可能也去上班也挣一份钱,她或他必须成为老公或老婆的助手:因为拉新客户要公关,每一单也有许多Paper Work要做,另外,家务活也得全包。所以,如此分析下来,目前多伦多地产经纪行业人士的普遍收入当然比累脖工强一些,但与其他的专业工作相比,大概也差不多——和其他普通白领工作者的收入水平相差无几。

现在就可以回到这一地产经纪拥有20CONDO的疯狂梦想了,笔者并不排除可能有个别奇才能够实现上述梦想(这如同做保险经纪的,80%的人都做不下来要改行,但多伦多却有一位保险经纪,靠其卖保险的佣金作投资,居然盖出了一栋商业楼来)。但对一个普通的、做得一般的地产经纪而言,每年要掏出5万元的首期现金出来恐怕是白日做梦,即便对于做得比较成功的、年收入能达到10万的顶尖地产经纪,恐怕也是白日做梦吧!

最后,在本文结束之际,笔者与本人的熟人圈里混得最好的一家人通了电话。这一家两口子都是1980年代留学到加拿大的,并双双获得博士学位,目前已在加国生活了近20年,职位也都混到了经理阶层,估计这对夫妻目前每人都达到或至少接近年薪10万(当然是税前)。我问他们,是不是每年都可以攒下现金5万,来实现每年买一套CONDO的疯狂梦想。他们听了哈哈大笑:除非是拿着现在的工资,但依然过着当年留学时的生活,车子房子都卖掉,一家老小租间地下室过活……

(赵平波 2006111
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2007-1-13 22:08:25 | 显示全部楼层

回复: 我的梦想是在多伦多拥有20套CONDO

地产经纪杨洪回应地产投资疯狂梦想
加国无忧 20060113日,来源:星星生活上期,星星生活和星网刊登了《一个地产经纪的疯狂梦想:拥有20CONDO》,因为言论新奇大胆,引发读者和专业人士的广泛参与。有人致电星星生活报社针对文章给出专业的意见;有人直接把邮件写到了星星生活记者的邮箱,提出了很多自己的疑问和看法;在星星生活记者的主动咨询之后,也有不少专业人士给出了自己的客观看法。文章11日被加国无忧网转载之后,也引起了网友巨大反响,以至于该网络负责人赵平波亲自撰文对该文发表意见。

日前,星星生活记者收集整理针对该文的评论和意见时,发现,林林总总的意见中,除了极少数读者对这种投资行为坚决否定之外,提出疑问、质疑这该投资可行性的占了绝大多数。星星生活记者将这些意见整理为以下几类:

A
有那么多收入每年投资5万买CONDO吗?

署名为david的星星生活报读者率先写邮件提出尖锐疑问:"20套房的首期每套5万,共100万从哪来?靠你的个人收入还是骗贷啊?如果你能靠卖房赚上100万,那我也去当经纪算了,还以房养房那么累干什么呢 !"

加国无忧网负责人赵平波在文章中如是说:"对一个普通的、做得一般的地产经纪而言,每年要掏出5万元的首期现金出来恐怕是白日做梦,即便对于做得比较成功的、年收入能达到10万的顶尖地产经纪,恐怕也是白日做梦吧!"

B
银行会贷款300万给他吗?

署名为james的星网(www.NewStarNet.com)读者的英文邮件比较有代表性:"Could you tell me how Mr Yang Hong can get mortgages for 20 condos from banks?(你能告诉我杨洪先生如何能从银行为20CONDO贷到款吗?)"

署名为jason liang的星网读者,更在邮件中很仔细地列出几点疑问,其中第一条就是:"当你已经买了3CONDO,你还能为你将来要买的新CONDO获得银行更多的抵押贷款吗?"

C
房子空置、利息上扬、移民政策变化等风险

署名为jason liang的星网读者的最后一个疑问便是:"Have you considered the empty period for which you could not find any leasees?(难道你没有考虑到找不到租户的空置期吗?)"持类似意见还友加国无忧网晓华、jackhuizhu

而该网友zeak则对利息上扬之后的风险表示担心:"现在利息这么低,高1/3-1倍后 ……他考虑过利息涨到10%时的情况?他要从哪个楼跳下?"

另一个网友jim so提出了移民政策以及CONDO前景变化对投资造成的风险:"在加拿大华人近期成不了主流,政策变动前不会让你知道的,有一天倒都不知道怎么倒的;而且交通方便了, Condo就麻烦了。长期看, Downtown 都会萧条的,NYC 都不例外。"

D
不同的选择和投资方式

网友MV55CONDO的投资前景存有疑惑:"每个人都知道CONDO在贬值,因为太多的CONDO在修建中;而HOUSE不会贬值因为土地不会增多,特别在好的地段。"

另一名网友happyever更有意思:"如果我有5万元,找个年回报7.2%的投资,20年后也是20万。"

署名为jyang0125的网友说:"我不相信我能像你一样做同样的事情。我不是地产经纪,我没有时间到处去搜寻新房子,我没有时间去照顾这么多套房子,我也没有足够的心里承受力,我不能想象我将成为一个百万富翁,我能投资信托基金或者股票来得到同样甚至更多的回报,更容易,更灵活。"

网友文森特说:"我看还是短线好。长线也行,不过等到60岁了再卖,享受生活的质量恐怕就要下降了。"

在这些反馈中,星星生活记者发现唯一有一个署名为jyang0125的加国无忧网友,对次投资行为提供了一个不同寻常的信息:"我不认为这是你自己的想法。最近我卖房子的时候,我经纪的男友向我推销跟你一样的点子,他们都不是从大陆来的。1.他只投资CONDO2. 他和我的AGENT现在已经拥有7CONDO(他自己说的)……他的想法似乎还好过你。"这一点,为后面杨洪的回答所证实。

星星生活将综合整理所得出的以上问题抛给杨洪的时候,他正在签OFFER的路上。他显然还不知道这些反应。随后,他对一些问题作了稍显仓促的回答。

他听到反应和看到网站文章后的第一句话是:"我不应该把我自己的想法和做法公之于众。我没想到会有如此之大的哗众取宠之嫌。其实我的初衷就是,我的确有梦想,我不希望我的生活一潭死水。我努力工作赚钱,是想一步步实现自己的梦想,我觉得我的人生因此而美丽。我甚至自己写了一篇小说,就叫《追梦的人》,不过,我不打算发表。所以,我首先要说的是,每个个体是不同的,不要用固步自封的眼光去理解一个追梦的人,俗话说,道不同不相为谋。"

他接着对认为他的投资是制造市场泡沫的说法,向星星生活记者表达了自己的看法。"我不想制造房地产市场的泡沫,这个世界总有不同的人在扮演不同的角色。我的这个投资梦想,是我自己决定去做的,是经过了深思熟虑的,也有一些朋友一起在做。据我所知,我的同事中就有自己投资了13套房产的人,他们是香港人,或者韩国人,来得比较早,收入不错。所以,我说的这个已经不新鲜了。对有些人来说CRAZY,而对有的人,完全是可能实现的事实。"

他特别感谢赵平波,"他的那篇《经纪吹牛,可不要脱离群众 》写得很好,很亲切,看得出来是新移民的视角。他的最大的质疑点是每年掏5万去投资的这个实力问题。对我来说,我不愿意回答我的年收入的问题,也不想对赵平波先生对地产经纪收入的调查是否真实可信发表看法,我想说的是,对我来说,一年拿5万出来投资地产,不会影响到我的生活。每个人的收入和财产不同,资金状况不同,不能用你的收入去设想别人,你能想象到比尔盖茨的投资计划吗?我文章的最后说了,我的梦想是有适合的特定人群的。你不是这种人,你不能说没有这种人。"

作为最多疑问的,如何能一次次从银行贷到款这个问题,他对星星生活记者的回答是,"完全是可行的。因为作为投资的物业和最为自住的物业,银行的审核标准是不一样的。在审核你的投资物业的时候,银行不看你的INCOME来判断你的还贷能力。他们只会考察两个信息:首先是你买的房子周边的资金状况,其次是看你的出租合约,银行会根据这个来估计你的潜在收入。这样的话,每套房子只要有出租合约,银行审核通过后,就能贷到款。当然前提是25%的DOWNPAY"

对于投资风险的种种疑问,杨洪没有对星星生活记者一一作答,他说那是一个又一个的大题目了。"我只能说,凡是投资都是有风险的。我说移民政策十年内不会变,他说有可能变,但他也不能肯定;另一个关于利息上涨、房价下跌的风险,大家都知道,房地产是有一个周期的,我说25年后卖CONDO,只是计划,当市场变化的时候,我是绝对不机械的。可能短的56年,长的十几年就卖掉,在某个周期中相对靠近理想的点,就可以出手。

"
至于不同的投资方式,他笑着说:"我不反对任何投资方式,我相信别的投资方式也很不错。但我个人来说,就喜欢地产投资,因为我喜欢房子,这也是我为什么选择地产经纪这个职业的原因。"

(记者宛星)
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2007-1-13 23:04:38 | 显示全部楼层

回复: 我的梦想是在多伦多拥有20套CONDO

如果考慮到房子會變舊,會貶值,這個投資就不劃算。現金永遠為王,有好一點的投資渠道,買房子實在是不劃算。香港人現在也不炒房了。
我投資車牌,每年的收益都到了30%了,車牌還不會貶值,只會增值。
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2007-1-13 23:17:37 | 显示全部楼层

回复: 我的梦想是在多伦多拥有20套CONDO

一副車牌不到六十萬人民幣,租戶交十萬押金,每個月租金一萬兩千,四年就全部回本了。還不算增值的部分,三年前買的車牌才38萬,現在快六十萬了。
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2007-1-13 23:19:58 | 显示全部楼层

回复: 我的梦想是在多伦多拥有20套CONDO

戈壁胡杨

哈哈,我觉得就不对路子.............................................
回复 支持 反对

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2007-1-14 16:59:23 | 显示全部楼层

回复: 我的梦想是在多伦多拥有20套CONDO

批评那个经纪的,应该多从投资的角度来分析。说到地产经纪是否有那个收入,就有些跑题了,呵呵。。。

该经纪的如意算盘还是有些道理的。不过风险也的确不小,香港的负资产一族很多就是炒楼炒瞎的。当然,遇到97年那么大的金融风暴,还有之前的楼价疯狂上涨的几率,也许不会那么高?

首期付25%,如果楼价下跌超过这个数,银行多数会逼他卖楼啦,否则银行就有风险。如果这种情况发生,他就惨了,特别是他捧着那么多层楼。除非他有足够的资金能抗得住
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2007-2-6 11:22:15 | 显示全部楼层

回复: 我的梦想是在多伦多拥有20套CONDO

很疯狂啊
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2007-2-6 14:06:36 | 显示全部楼层
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2007-2-6 22:40:49 | 显示全部楼层

回复: 我的梦想是在多伦多拥有20套CONDO

俺承认自己思想有问题--俺第一眼看到的是“20套 CONDOM 。。。。
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2007-4-7 19:10:46 | 显示全部楼层

回复: 我的梦想是在多伦多拥有20套CONDO

还是LS的厉害~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2007-4-7 22:17:06 | 显示全部楼层

回复: 我的梦想是在多伦多拥有20套CONDO

原来是做梦啊
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2007-4-8 14:59:09 | 显示全部楼层

回复: 我的梦想是在多伦多拥有20套CONDO

哈哈,有志向。我也有很多梦想,一一有待实现。
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2007-4-8 15:00:14 | 显示全部楼层

回复: 我的梦想是在多伦多拥有20套CONDO

Post by yangly_3;568820
俺承认自己思想有问题--俺第一眼看到的是“20套 CONDOM 。。。。
呵呵,那玩意儿哪有用套这个单位的! 看来兄弟是从事计划生育工作的。
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表于 2007-4-24 05:07:26 | 显示全部楼层

回复: 我的梦想是在多伦多拥有20套CONDO

弱弱的问一句,Condo到底指哪种类型的房子?
回复 支持 反对

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

小黑屋|手机版|Archiver|驿路枫情加拿大华人网

GMT+8, 2022-1-27 10:10 , Processed in 0.493371 second(s), 11 queries , Gzip On, File On.

快速回复 返回顶部 返回列表