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[美洲地区] 美国房产税的真相

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发表于 2016-7-22 11:42:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
美国房产税一年一收,按照房产的价值而非价格提取。房产价值不同于房产价格,价值是估值价,价格是成交价。
成交价往往会高于估值价。房产具有不可再生的稀缺性,对通货膨胀异常敏感,经济一热,房产就涨。
如果按照成交价徵税,那麽大多数不炒房的房东就必须缴纳泡沫虚高带来的那部分税,无异于陪绑。
所以,美国地方政府常常测评每个地区的房产价值,但远远低于当年的成交价。
一位朋友30年前花了三十万美金买的独立别墅,金融危机前的成交价涨到120万美金,金融危机后,100万依然有人接盘,但它的房产估值今天是59万美元。
洛杉矶地区的房产税是1%,也就是说,这位朋友的房产税一年只缴纳五千九百元,这是中等收入的一个月的工资。在美国,买得起房子就意味着交得起房产税,缴得起房产税就意味着住得起房子,当然也有一些来自中国或者其它国家的投资客把法拍房拿来投资,如果有钱,美国房产投资市场利润还是很客观的。

房产税起平衡房价作用,人们很少抱怨房地产税,住房就要交税,对他们来说是天经地义的事情,因为他们知道,房地产税主要用在公共开支上,如街道整修、公园、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物馆、图书馆等。

房地产税是国外地方财政的主要来源,佔地方财政收入的70左右,美国为75,世界最穷的国家肯尼亚也占到69。房地产税除了为地方财政提供充足的资金外,还有一个重要的职能,就是平稳房价,减少资源浪费和环境污染,所以,人们也把房地产税叫“生态税”。

由于房地产泡沫诱导人们把超量资本投入到不能再产出消费品的房子上,这就限制了对其他生产领域的资本投资,这对一个国家乃至全球经济是巨大的潜在威胁。

为此,为了防止资本过多地向房地产市场流动,对房地产徵税是市场经济体中控制房价、确保经济健康发展的唯一可行的手段。美国房产税大头用来建学区,在美国,对房地产佔有、处置、收益等各个环节徵收的各类税项总称为房产税。美国的房产税有狭义和广义之分,狭义的房产税是指对房屋本身徵收的税,属于财产税;广义的房产税还包括交易税,也就是在房屋买卖时要缴纳的税。

美国是土地私有,因此由土地所有人缴纳地产税有其合理性。而且美国推出房产税的目的不是为了打压房价,而是为了让房价升值,藏富于民,让老百姓获得更高的价值。

目前,全美50个州都徵收房产税,这一税目是地方政府的主要收入来源,也是平衡地方财政预算的重要手段。徵收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利,因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区,联邦政府和州政府都不徵收房产税。一般来说,郡税、城市税和学区税三者之间的比例为1?1?5。

对于一个房主来说,房产估价和税率是决定其要缴纳的房产税高低的两个关键因素。对房产进行估价的权力掌握在地方政府手中。不过,由于与学区税相比,郡税和城市税所佔比例并不大,地方政府在对房产进行估价时,通常都会表现得比较“保守”,评估出的房产价值一般仅定为市场价格的50—75。

加利福尼亚州的法律更明文规定,房产税的税基是政府的专门评估部门所确定的房屋市场价格的40。为了吸引外来投资,有的地方政府还会在一定程度上低估大额房地产价值。

效果:税高地区学校好,目前,美国50个州都已徵收房产税,税率一般为1至3,从2000年到2007年,由于美国中等价位房的房价增长了48,美国房产税相应地在同期有了62的增幅。据了解,美国房产税七成用于支付学区义务教育、改善治安和公共环境,从而让学区周围环境改善,房价自然升值。在大多数美国老百姓看来,交了房产税后孩子可以享受十几年的义务教育,他们当然愿意交税。这充分体现了税收“取之于民,用之于民”的理念。

美国房产税单上,还有一系列税收,学区税(Unified Schools),学区内的房产拥有者,必须为学区内的公立学校(指的是小学、初中、高中阶段的学校)而交税,税率是房产价值的0.054372%,作为家庭,九牛一毛,但集腋成裘,就是学校一笔不小的收益。该学区收到的物业税越多,学校越有钱,请的教师也越好,提高了该社区的品质,反过来,该学区的公立学校越好,房产越贵,出售、出租的价格就越贵,又从物质上保证了学校更好的发展。

在美国,徵收的房产税用来支付学生午餐、校车的费用、教学设备、教师的工资发放和福利改善等庞大开支。比如匹兹堡最贵的学区,一年平均预算就要7000万美元。因此,一般房产税最高的地区,学区也都是最好的,因为有财政支持。所以这裡的房产,每年的增值也大。而且自己的孩子从学前班一直到高中毕业,不用交学费。美国政府在使用税收方面也接受老百姓严格的监督。

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